*نحوه محاسبه مالیات بساز و بفروش

پیوست:

موضوع: *نحوه محاسبه مالیات بساز و بفروش

 درخصوص نحوه وصول مالیات علی الحساب بساز بفروشی موضوع بخشنامه شماره ۳۸۳۴/۳۶۳-۵/۳۰ مورخ ۴/۲/۱۳۷۲ مستند به مفاد ماده ۱۶۳قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه ۱۳۶۶ مجلس شورای اسلامی , مقرر می دارد که منبعد حوزه های مالیاتی محل وقوع ملک هنگام صدور گواهی انجام معامله موضوع ماده ۱۸۷ قانون مذکور با استفاده از روشهای زیر حسب مورد , نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی الحساب بسازبفروشی اقدام و با رعایت مقررات قانونی مربوط ظرف مهلت مقرر گواهی لازم را صادر و به مودی تسلیم نمایند . ۱- درآمد مشمول مالیات فعالیت بساز بفروشی حتی الامکان با توجه به اسناد و مدارک مثبته و اظهارات مودی و تحقیقات کافی از طریق محاسبه قیمت فروش واقعی ملک پس از وضع کلیه هزینه های احداث بنا از قبیل مصالح و هزینه های ساخت , قیمت روز عرصه به نسبت قدرالسهم و عوارض و جرائم پرداختی به شهرداری و … تعیین و مالیات متعلقه با رعایت بخشودگی قانونی موضوع ماده ۱۰۱ و تبصره ذیل آن , طبق نرخ ماده ۱۳۱ اصلاحی قانون مذکور محاسبه و وصول گردد . به عنوان مثال : چنانچه شخصی در زمینی به مساحت ۱۰۰۰ مترمربع مبادرت به احداث بنا و فروش آن با فرضیات زیر نموده باشد محاسبه درآمد مشمول مالیات و مالیات متعلقه بشرح زیر خواهد بود : ۱- کل بنای احداث شده مورد معامله ۲۰۰۰ مترمربع ۲- عوارض پرداختی به شهرداری بابت فرضا ۱۰۰۰ مترمربع بنای اضافی مازاد بر حد تراکم تعیین شده توسط شهرداری ۲۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال ۳- قیمت روز زمین هر مترمربع ۶۰۰۰۰۰ ریال ۴- هزینه های انجام شده برای ساخت هرمترمربع بنا ۲۵۰۰۰۰ ریال ۵- بهای فروش روز هرمترمربع ساختمان (توام با عرصه ) ۹۰۰۰۰۰ ریال در این صورت میزان مالیات علی الحساب چنین محاسبه خواهد شد : کل بهای فروش بنای احداثی ۱۸۰۰۰۰۰۰۰۰=۹۰۰۰۰۰×۲۰۰۰ قیمت روز کل زمین ۶۰۰۰۰۰۰۰۰=۶۰۰۰۰۰×۱۰۰۰ کل هزینه انجام شده (مصالح ودستمزدوغیره)برای ایجاد بنا قیمت تمام شده  ساختمان ۵۰۰۰۰۰۰۰۰=۲۵۰۰۰۰×۲۰۰۰  (۱۳۰۰۰۰۰۰۰۰ = ۲۰۰۰۰۰۰۰۰+۵۰۰۰۰۰۰۰۰ +  ۶۰۰۰۰۰۰۰۰)  درآمد  مشمول مالیات بساز بفروشی ۵۰۰۰۰۰۰۰۰=۱۳۰۰۰۰۰۰۰۰-۱۸۰۰۰۰۰۰۰۰ مالیات علی الحساب = نرخ ماده ۱۳۱ اصلاحی × (معافیت قانونی ماده ۱۰۱ یا تبصره آن حسب مورد -۵۰۰۰۰۰۰۰۰) ضمنا توجه خواهند داشت که مالیات نقل و انتقال متعلق به اعیانی ملک مورد معامله که طبق ارزش معاملاتی بنا محاسبه و وصول می گردد از مالیات متعلق به فعالیت بساز بفروشی کسر و بقیه وصول خواهد شد . ۲- در مواردی که رسیدگی و اقدام وفق مفاد بند ۱ فوق الذکر مستلزم صرف وقت بوده و مودی نیز نیاز فوری به گواهی موضوع ماده ۱۸۷ جهت انجام معامله داشته باشد سریعا بایستی نسبت به وصول مالیات علی الحساب حسب موارد زیر و نیز صدور گواهی مزبور , اقدام و البته به موقع رسیدگی لازم را معمول و مالیات متعلقه را وصول خواهند نمود : الف – در مورد اشخاص حقیقی که شغل آنها بساز بفروشی است بطور کلی و نسبت به آن دسته از اشخاص حقیقی که به ساخت و فروش برجها و شهرکها و مجتمعهای بیش از ۱۰ واحد (اعم از مسکونی یا تجاری ) مبادرت می ورزند درآمدمشمول مالیات از مأخذ ۱۰ برابر ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله با اعمال ضریب مالیاتی مندرج در آخرین جدول ضرایب مالیاتی تعیین و با رعایت بخشودگی قانونی موضوع ماده ۱۰۱ و تبصره ذیل آن مالیات علی الحساب مورد نظر طبق نرخهای مقرر درماده ۱۳۱اصلاحی محاسبه و وصول میگردد. ب – درآمد مشمول مالیات سایر اشخاص حقیقی که به موجب مقررات تبصره ماده ۷۷ قانون یادشده بسازبفروشی تلقی می شوند (غیراز اشخاص مذکور در قسمت الف فوق ) از مأخذ ۵ برابر ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله و اعمال ضریب مربوط و رعایت بخشودگی مطابق قسمت الف مذکور تعیین و مالیات علی الحساب مزبور محاسبه و وصول خواهد شد . ۳- درمورد اشخاص حقوقی ۱۵% ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله به عنوان مالیات علی الحساب وسیله حوزه های مالیاتی ذیربط وصول و به حساب پیش پرداخت مالیات شخص حقوقی منظور می گردد . بدیهی است حوزه های مالیاتی محل شغل یا محل سکونت و یا اقامتگاه قانونی اشخاص مورد بحث , حسب مورد مکلفند طبق مقررات مربوط و ظرف مهلتهای مقرر , نسبت به تشخیص و مطالبه مالیات مودیان مزبور اقدام نموده و مالیاتهای علی الحساب وصول شده را به حساب مالیات قطعی آنها منظور نمایند .

 مرتضی محمدخان

وزیر اموراقتصادی و دارائی

قانون مالیات های مستقیم

ماده ۱۶۳ قانون مالیات های مستقیم

ماده ۱۸۷ قانون مالیات های مستقیم

ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم

ماده ۱۰۱ قانون مالیات های مستقیم